Dispositif Jean Brun : défiscalisation immobilière

À quels logements le dispositif Jean Brun s'applique-t-il ?

L’accès au statut du bailleur privé concerne les biens immobiliers achetés à compter du 21 février 2026, sous réserve d’honorer plusieurs conditions :

le dispositif cible exclusivement les logements au sein d’immeubles collectifs (les maisons individuelles ne sont pas éligibles) ;
le bien doit être destiné à la location nue (non meublée) au titre de résidence principale du locataire ;
l’ensemble des secteurs géographiques est éligible, y compris sur le territoire mosellan ;
le projet peut porter sur un logement neuf ou sur un bien ancien, à condition d’y engager des travaux d’amélioration (notamment énergétique) représentant au minimum 30 % du montant total d’achat.

Quels sont les enjeux de cette réforme pour les investisseurs ?

Le cadre instauré par le dispositif Jean Brun casse les codes de l’ancien Pinel. Il met de côté la réduction d’impôt forfaitaire au profit d’un modèle articulé autour de la performance environnementale et de l’accessibilité locative :

il couvre l’intégralité du territoire national, affranchi de tout zonage géographique ;
il s’articule autour de trois échelons de loyers : intermédiaire, social et très social ;
il s’appuie sur une logique d’amortissement fiscal déductible des recettes locatives.

Cette réforme vise avant tout à relancer la construction de logements, à élargir l’offre de biens à loyers modérés, à stimuler la rénovation énergétique et à garantir aux investisseurs une vision fiscale stable et sécurisée.

Chez Akita Promotion, cette évolution rejoint pleinement nos engagements : concevoir des résidences neuves, peu énergivores et idéalement situées, que ce soit au cœur de Metz ou dans des secteurs prisés de la vallée de la Moselle.

Les engagements à respecter pour bénéficier du dispositif

En contrepartie de l’avantage fiscal, l’investisseur doit :

s’engager à louer le bien nu pendant une durée minimale de 9 ans ;

le louer à usage de résidence principale du locataire ;

respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire, selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social) ;

ne pas louer le logement à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

L'amortissement fiscal, cœur du dispositif Jean Brun

Le principe central du dispositif est l’amortissement : chaque année, une partie du prix d’achat du logement peut être déduite des revenus locatifs, ce qui réduit le revenu imposable. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition net de frais, hors valeur du terrain (fixée forfaitairement à 20 % du prix).

Exemple avec un logement neuf en Moselle à 245 000 € : Base amortissable : 245 000 € × 80 % = 196 000 €

Taux d’amortissement annuel pour le neuf :

3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, soit environ 6 860 € d’amortissement la première année ;
4,5 % par an pour un loyer social ;
5,5 % par an pour un loyer très social.

Taux d’amortissement pour l’ancien rénové (travaux ≥ 30 % du prix) :

3 % par an pour un loyer intermédiaire ;
3,5 % par an pour un loyer social ;
4 % par an pour un loyer très social.

Plafonds annuels d’amortissement :

8 000 € pour la location intermédiaire ;
10 000 € pour la location sociale ;
12 000 € pour la location très sociale.

L’amortissement ne s’arrête pas automatiquement au bout de 9 ans : au-delà de la période d’engagement, il peut se poursuivre tant que le bien génère des revenus fonciers imposables, dans la limite totale de 80 % du prix d’acquisition net de frais.

Le déficit foncier, un avantage complémentaire

Le dispositif permet également de générer un déficit foncier, en déduisant notamment les charges de gestion, les travaux, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut réduire significativement l’impôt sur le revenu, dans les plafonds fixés par la loi.

Investir avec le dispositif Jean Brun avec Akita Promotion

Akita Promotion accompagne ses investisseurs dans la compréhension et la mise en œuvre de ce nouveau cadre fiscal, aux côtés du statut LMNP et du Prêt à Taux Zéro déjà proposés sur nos programmes neufs. Nos résidences en Moselle permettent d’envisager un investissement locatif dans un cadre neuf, économe en énergie et bien desservi, aux portes de Metz.

Important :
Ce dispositif reste soumis à des décrets d’application susceptibles de préciser certains seuils. Les informations de cet article sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Nous vous recommandons de valider votre situation avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel du droit fiscal avant toute décision d’investissement.