Les dispositifs en un coup d'œil
0 € | de résultat fiscal sur les loyers en LMNP, grâce à l’amortissement |
12 000 €/an | d’amortissement déductible avec le dispositif Jeanbrun |
100 000 €/an | de travaux déductibles avec la loi Malraux, sur 4 ans |
75 % | d’abattement sur les droits de succession en statut LMP |
1. Dans le neuf : LMNP et dispositif Jeanbrun
Depuis la fin du Pinel, deux leviers dominent l’investissement locatif dans le neuf.
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Le placement préféré des Français pour percevoir des loyers peu ou pas fiscalisés. En régime réel, l’amortissement du bien et du mobilier ramène souvent le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 20 ans.
- Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés
- Régime réel : déduction des charges réelles et amortissement du bâti (2 à 4 %/an) et du mobilier (10 à 20 %/an)
- Seuil LMP : au-delà de 23 000 € de recettes locatives annuelles, vous basculez en Loueur Meublé Professionnel
- Depuis février 2025 : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente
Le dispositif Jeanbrun
En vigueur depuis février 2026, il permet de déduire chaque année un amortissement de vos revenus fonciers, calculé sur 80 % du prix d’acquisition, sans restriction géographique.
- Intermédiaire (loyer -15 %) : 3,5 %/an, plafonné à 8 000 €/an
- Social (loyer -30 %) : 4,5 %/an, plafonné à 10 000 €/an
- Très social (loyer -45 %) : 5,5 %/an, plafonné à 12 000 €/an
- Engagement : 9 ans, cumulable avec le LLI
2. LMNP ou LMP : quelle différence ?
Le passage d’un statut à l’autre n’est pas un choix, mais une conséquence du montant de vos recettes locatives :
- Sous 23 000 €/an (LMNP) : déduction des charges foncières, amortissement sur option pour le réel, plus-value taxée selon le régime des particuliers à la revente.
- Au-delà de 23 000 €/an (LMP) : le déficit est imputable sur le revenu global, et une location d’au moins 5 ans ouvre droit à une exonération totale de plus-value. Le statut facilite aussi la transmission : étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 % sous conditions.
La plupart des investisseurs démarrent en LMNP et basculent naturellement en LMP si leur patrimoine locatif se développe.
Dans l'ancien : Malraux et Monuments Historiques
La loi Malraux
Permet de déduire du revenu global les dépenses de travaux sur un immeuble ancien, dans la limite de 100 000 €/an sur 4 ans consécutifs.- Réduction de 30 % en secteur sauvegardé ou quartier ancien dégradé
- Réduction de 22 % en zone AMVAP (Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine)
- Engagement de location de 9 ans minimum après travaux
- Hors plafonnement des niches fiscales
La loi Monuments Historiques
Réservée aux biens classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.- Aucun plafond de déduction des travaux et intérêts d’emprunt, contrairement à Malraux
- Aucune obligation de location, mais conservation du bien 15 ans minimum
- Exonération de frais de succession possible, sous convention avec le ministère de la Culture
- Hors plafonnement des niches fiscales
4. Le LLI, pour les zones tendues
Successeur naturel du Pinel sur les zones les plus demandées, le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est accessible aux particuliers via une SCI à l’IS.
- TVA à 10 % au lieu de 20 %, et exonération de taxe foncière pendant 20 ans
- Zones éligibles : A bis, A et B1
- Engagement : 15 ans minimum
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Qu’il s’agisse de LMNP, du dispositif Jean Brun ou du LLI, Akita Promotion vous aide à identifier le levier fiscal le mieux adapté à votre profil, à votre horizon de placement et à votre projet locatif. Nos programmes neufs en Moselle et en Lorraine, économes en énergie, sont éligibles à plusieurs de ces dispositifs.
Important :
Ces informations de cet article sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Nous vous recommandons de valider votre situation avec un conseiller en gestion de patrimoine ou un professionnel du droit fiscal avant toute décision d’investissement.